얼마전에 도쿄에 괜찮은 투자용 아파트가 있어서 임장을 다녀 왔습니다.
도쿄 중심가에서는 많이 떨어져 있지만 역에서 3분거리에 가까운 위치에 있는 매물이였습니다.
사실 자료만 보고 그렇게 썩 마음에 드는 물건은 아니였습니다.
항상 그렇지만 아파트 1동의 경우 1억엔 미만의 물건은 위치면이나 건물 자체가 그리 매력적인 매물이 그다지 없다고 생각됩니다.
동네 분위기와 집 주변을 둘러 보고 뭐 특별히 이상한 점이나 나쁘다는 느낌은 없었습니다.
이 매물의 가장 큰 단점이라면 Setback (セットバック)라고 해서 만약 건물을 재건축을 하게 되면 땅을 조금 국가에서 쓸수 있도록 되돌려 줘야 한다는 조항이 있는 것이였습니다.
이전 영상에서 재건축 불가에 대한 말씀을 드렸습니다만 모든 건축물이 4미터 이상의 공도에 2미터 이상 접해야 있어야 한다는 일본 건축법이 존재합니다.
그렇기 때문에 4미터 이상이 안되는 도로에 접해 있는 건물을 재건축 할때는 4미터 도로가 만들어 질수 있도록 땅을 조금씩 양보해 달라는 조항입니다.
저는 주로 임장을 아침 일찍 갑니다.
집에서 5시반에서 6시에는 출발 해서 7시에서 8시쯤 물건을 둘러보게 됩니다.
요즘은 직접 운전해서 차로 가는 경우가 많은데 이 물건은 전철을 이용해서 임장을 다녀 왔습니다.
전철을 타면 좋은 점이 어떤 역들을 거치게 되는지 주변 역의 상권은 어떤지 알수 있어 좋습니다.
그리고 역에서 직접 내려 걸어가는 것도 실제 거리감을 알수 있어서 좋습니다.
역 주변은 상권이 그리 발달되어 있지는 않았습니다.
옆바로 앞에 과일가게가 인상적 이였습니다.
역에서 물건까지 3분거리라 정말 가까웠습니다.
이 건물만 노란색이라 좀 많이 튀였습니다.
건물은 지하 1층 지상 3층으로 지어졌습니다.
약간 관리가 안되어 있는듯한 인상을 받았습니다.
좀 지저분하다고 해야 할까요.
부동산에 물어보니 역시나 관리회사가 없는 물건이였습니다.
직접 오너가 관리하는 물건들의 경우 건물이 관리가 안되어 있는 경우가 많습니다.
그 점이 가장 좀 걸리는 부분 이였습니다.
관리 회사를 붙이는건 어렵지 않지만 지금까지 관리를 안해왔던 건물이라 어떤 문제점들이 쌓여 있을지 모르니 걱정되는 부분이였습니다.
이 건물의 특이한 점은 3층 건물인데 세입자가 3명뿐이라는 것입니다.
1층에 20제곱미터 정도의 원룸이 두개이고
2층과 3층을 합쳐서 92제곱미터에서 1세대가 살고 있었습니다.
지하는 주차장으로 사용되고 있었습니다.
이정도 넓이에 3세대 뿐이 안살고 있다는건 좀 단점이라고 생각했습니다.
만약 가장 넓게 사용중인 세대가 나가면 월세 타격이 가장 크게 발생되기 때문입니다.
반대로 이렇게 큰 넓이의 주택을 구하기는 쉽지 않으니 오히려 장점으로 볼수도 있겠습니다.
가격은 3,580만엔 수익률 8% 여서 좋다 나쁘다 말할수가 없는 정말 딱 그정도의 물건이였습니다.
이 때 까지만 해도 굳이 구입하고 싶다라는 생각은 없었습니다.
3,580만에서 180만엔 정도를 깍아서 은행 대출 심사만 넣어볼 생각으로 부동산에 연락해서 대출이 얼마정도 나오는지 알아봐달라고 부탁했습니다.
3,400만의 구입 신청서를 작성하고 부동산 업자에게 메일을 보냈습니다.
결과는 모 은행에서 제가 보유하고 있는 원룸 2개를 담보로 넣는 좋건으로 약 95%의 대출이 나온다는 연락을 받았습니다.
그렇다면 초기 비용을 대략 300만엔으로 잡고 부동산 가격의 5% 150만엔 정도를 더 넣으면 구입할수 있는 것입니다.
저는 풀 대출을 예상하고 있었는데 5%의 현금을 넣어야 한다고 해서 이 물건은 여기서 포기하려고 마음먹었습니다.
더군다나 판매자가 3400만엔은 안된다는 연락이 왔습니다.
그런데 부동산 업자가 3500만엔으로 교섭을 하겠다는 연락을 받았습니다.
그리고 은행측에 이야기 해서 5% 현금까지 전부 대출로 돌리도록 이야기를 했다는 것이였습니다.
저는 3500만엔 풀 대출이 나온다면 안살 이유가 없기에 다시 3500만엔 구입 신청서를 작성해서 보냈습니다.
계약금 까지 준비를 완료하고 판매자가 OK하면 계약만 하면 되는 상황이였습니다.
그리고 판매자의 연락만을 기다렸습니다.
구입 신청서를 보내고 3일째 되던날 부동산 업자에게 연락이 왔습니다.
판매자가 1주일만 생각할 시간을 달라는 것이였습니다.
저는 알겠다고 답변하고 1주일을 기다렸습니다.
이 때가지만 해도 부동산 업자는 거의 판매가 확실시 될거 같다는 뉘양스 였고 계약금이 적힌 자료를 보내줬습닌다.
대략 부동산 구입 비용만 300만엔이 넘게 들어갑니다.
그리고 1주일 뒤 부동산 업자에게 연락이 왔습니다.
마지막으로 3일 정도만 더 기다려 달라는 것이였습니다.
판매자가 나이가 많은 노인분이신데 좀 의견이 왔다갔다 한다는 것이였습니다.
저는 알겠다고 답변하고 3일을 또 기다렸습니다.
이 때 좀 분위기가 이상하다는 걸 느꼈습니다.
3일뒤 연락이 왔고 또다시 2일정도 기다려 달라는 답변을 받았습니다.
결과적으로 집 주인이 지금 집을 팔고 싶지않다는 최종 연락을 받았습니다.
이 때는 기분이 좀 많이 허탈 했습니다.
부동산 업자는 계속 해서 사과를 했고 다른 괜찮은 물건들을 보내주기 시작했습니다.
뭐 저는 좋은 경험을 했다고 생각합니다.
대출을 넣어서 3500만엔까지는 가능하다는 걸 알수 있었고
이 대출 금액을 다른 부동산으로 돌려서 구입하려는 계획을 세울수 있게해준 물건이였습니다.
좋은 경험이였다고 생각합니다.