최근 사이타마현에 위치한 하토가야라는 곳에 위치한 62년된 오래된 목조 아파트를 둘러보고 왔습니다.
하토가야 역에서 도보로 13분 거리에 있는 2층 건물로, 가격은 1080만 엔이었습니다.
원화로 약 1억정도 되겠습니다.
실제로 현장에 가보니 건물의 노후화가 예상보다 심했습니다.
제가 실제 임장을 가본 물건중에 가장 오래된 물건이 아닌가 싶습니다.
2022년에 리모델링이 이루어졌다고 해서 내부는 어느 정도 깨끗할 것으로 추측되지만, 62년이라는 세월은 감출 수 없어 보였습니다.
리모델링 내역을 보면 1,2층 바닥을 전면 교체했고 화장실 키친도 전부 리모델링을 완료 했다고 합니다.
이 물건의 장점은 1k치고는 각 방의 사이즈가 크다는 것입니다.
34헤베 정도 될것으로 예상됩니다.
보통 1k의 경우는 넓다고 하면 25헤베가 대부분이라고 보시면 됩니다.
그래서인지 현재 만실 상태를 유지하고 있는 것 같습니다.
하지만 방이 총 2개밖에 없다는 점은 아쉬웠습니다.
제 기준으로 아파트는 최소 4개 정도의 방을 유지해야 한다고 생각합니다.
만약 방 4개짜리 수익률 10% 아파트에서 1세대가 비어도 7.5%의 수익률을 유지할수 있지만
방이 2개인 아파트는 1세대가 나가면 수익률이 5%로 급격히 떨어지기 때문에 리스크가 크다고 볼 수 있습니다.
이 아파트를 보러 간 이유는 제가 살고 있는 곳에서 가깝고 현재 만실에 수익률도 10%를 넘기 때문에
임장을 다녀 온것입니다.
직접 아파트를 둘러보고 주변 환경도 확인후 구입을 해야 하나 고민하게 되었습니다.
마지막으로 확인하지 못한 사항이 있다면 토지 가격 이였습니다.
최근에 거래된 토지 가격으로 면적을 계산해 보니 대략 500만엔 정도가 나왔습니다.
보통 이렇게 오래된 건물의 경우 토지 가격이 매매가의 90% 이상을 차지하는 경우가 많은데, 이 물건은 토지 가격이 매매가의 50% 정도밖에 되지 않았습니다.
즉 매매 가격이 비싸게 측정되었다는 것입니다.
이는 투자 물건으로서는 리스크가 높다고 판단할 수밖에 없었습니다.
만약 제가 이 물건을 1천만엔에 구입하게 되면 은행의 기준으로 본다면 대략 토지 가격이 500만엔이고 건물의 가치는 0엔 이기 때문에 저는 1천만엔 짜리 부동산을 구입한게 아닌 마이너스 500만엔 짜리 채무가 늘어난것으로 은행에서는 판단할 것입니다.
그리고 무엇보다 이런 물건의 경우 대출 금액이 많이 나오지 않습니다.
만약 은행 대출이 많이 나온다고 해도 토지가격인 500만엔이 상한 선이라고 생각됩니다.
만약 500만에 대출을 받고 구입을 하게 된다면
수수료를 포함해서 대략 제가 초기 비용으로 지불해야 하는 금액은 대략 600만엔을 현금 지불해야 되는 것이지요.
현금 600만엔은 부동산에서 상당히 다양한 투자를 할수 있는 큰 금액입니다.
200만엔 정도로 아따마킹을 내고 500만엔 정도의 레버리지를 일으시면 대략 600만엔 짜리 구분 맨션을 3개 정도 구입할수도 있는 금액입니다.
1동 아파트라고 해도 만약 600만엔 현금 지불한다면 조건이 좋은 아파트라면 대략 3~4000만엔 정도의 괜찮은 아파트도 구입할수 있는 금액이라고 생각됩니다.
그런데 굳이 이렇게 오래된 물건을 600만엔을 현금 지급을 해가면서까지 구입할 이유는 없다고 생각이 들었습니다.
지은지 60년이 지났기 때문에 내부의 어떤 수리가 발생할지 예상하기 어렵다는 점도 리스크의 하나 입니다.
결론적으로 낮은 토지가격, 건물의 노후화, 방이 2개인점 대출이 적게 나온다는 것 등 종합적으로 평가해서
이번 물건도 구입하지 않는걸로 결정했습니다.
마지막으로 부동산의 단점만을 보게 되면 구매가 계속 뒤로 미뤄지게 됩니다.
냉정하게 리스크를 판단하는 것도 중요하지만 모든 일이 꼭 계획대로 계산대로 이뤄지는 것은 아닙니다.
장점이 한두가지 보인다면 용기를 내서 구입하는 것도 부동산 투자의 필요한 덕목중에 하나라고 생각됩니다.
감사합니다.
https://www.youtube.com/watch?v=1Viwzjpbvd4