안녕하세요, 오늘은 일본 부동산 투자, 특히 도쿄 23구 내 구분 맨션 투자에 대해 이야기해보려고 합니다.
최근 한 구독자 분께서 도쿄 23구 내 구분 맨션 투자에 대해 문의를 주셨습니다.
그런데 일본에 부동산 투자를 생각하시는 대부분의 한국분들의 공통점이 있었습니다.
투자 대상의 지역은 도쿄 23구이며, 대체로 지어진지 10년이 채 되지 않은 역에서도 가까운 깔끔한 맨션이라는 것입니다.
어찌 보면 너무나도 당연하고 좋은 부동산을 찾고 있다고 생각되실 겁니다.
그런데 이런 조건의 맨션의 특징이 하나 있습니다.
바로 투자 수익률이 좋지 않다는 것입니다.
어찌보면 투자 대상 매물로는 가장 큰 단점이라고 할수 있습니다.
일본 부동산 투자를 한국과 같이 아파트 몇 채를 사는 것으로 생각하시는 것 같은데요, 사실 일본에서의 부동산 투자는 크게 구분 맨션, 아파트 1동, 맨션 1동으로 이렇게 나눌 수 있습니다.
오늘은 특히 도쿄 23구 내 구분 맨션 투자가 과연 가치가 있는지에 대해 살펴보겠습니다.
우선, 도쿄 23구의 구분 맨션 가격은 이미 상당히 높은 수준에 도달했습니다.
이로 인해 투자 수익률이 매우 저조한 편입니다.
부동산 업체에서 추천하거나 게시된 매물들을 보면, 대부분 전액 현금으로 구입하지 않으면 매달 마이너스가 발생할 수 있는 리스크가 큰 물건들 뿐입니다.
예를 들어 도쿄 23구의 흔한 매물인 4,000만 엔짜리 맨션을 예로 들어 시뮬레이션을 해보겠습니다.
맨션 가격: 4,000만 엔
자기자금(20%): 800만 엔
대출금액(80%): 3,200만 엔
대출 기간: 30년
금리: 2.5%
월 임대 수입: 156,000엔
관리비: 12,700엔
경비 기타 세금: 5%
이정도의 조건이면 대출 금리, 대출 기간, 기타 경비와 세금을 꽤 좋은 조건으로 설정 해 본 것 입니다.
이 조건으로 계산해보면, 월 순수익은 약 9,804엔에 불과합니다.
게다가 맨션은 시간이 지날수록 월세가 낮아지는 경향이 있어, 어느 시점부터는 결국 마이너스로 돌아설 가능성이 높습니다.
만약 세입자가 한번 나가게 되면 집 청소와 원상복구 비용, 세입자를 구하기 위한 광고비 등으로 꽤 많은 비용이 청구될수 있습니다.
물론, 5-10년 정도 보유하다가 같은 가격에 판매할 수 있다면 대출금 상환으로 인한 차익을 실현할 수 있겠지만, 부동산 가격이 오르거나 더이상 떨어지지 않는다는 가정입니다.
물론 본인 거주목적의 주택담보대출로 1% 미만의 매우 낮은 금리로 구입할 수 있다면
상황이 달라질 수 있겠지만, 외국인의 경우 이런 조건으로 대출받기가 쉽지 않습니다.
결론적으로, 현재 도쿄 23구의 구분 맨션 투자는 그다지 매력적이지 않습니다.
수익률이 낮고, 리스크가 높으며, 장기적으로 마이너스가 발생할 가능성도 있습니다.
일본의 특히 도쿄 23구의 맨션은 거의 현금과 동일하다고 생각하시면 됩니다.
가격이 떨어질 일도 없고 현금화 하기도 편리합니다.
그렇기 때문에 현금이 많은 경우 물가 상승률에 대한 방어도 할수 있으며
매달 임대 수익과 케피털게인까지 노릴수 있기에 현금이 많은 경우에는 23구 내의 맨션을 다량 보유하는 것도 좋은 방법일수 있습니다.
하지만 저와 같이 현금 비중이 낮고 높은 투자 수익률을 올리기 위한 투자 대상은 아니라고 생각됩니다.
그럼 어떤 투자를 해야 할까요.
저 개인적인 생각으로 약간 리스크가 높은 지역으로 가야합니다.
일본의 인구가 빠른 속도로 줄어 들고 있으며 빈집 문제가 심각하게 대두되고 있습니다.
그렇기 때문에 모든 투자가 인구가 많은 도쿄 23구에 몰리게 되는것이고 가격상승에 원인이 되는 것입니다.
좋은 지역의 깔끔한 맨션은 누구나가 선호하는 매물이기 때문입니다.
저는 투자 관점의 도쿄 23구내의 수익률이 괜찮은 원룸 맨션은 존재하지 않는다고 생각합니다.
이건 제가 2년정도 23구의 맨션들을 직접 임장을 다니고 수많은 시뮬레이션을 해본 결과 입니다.
물론 암암리에 괜찮은 물건도 뒷거래로 이뤄지고 있습니다만
저같은 초보 투자자까지 받을수 있는 정보는 아닙니다.
그래서 저는 수도권과 지방으로 눈을 돌리게 되었습니다.
현재는 사이타마위주로 물건을 보고 매매를 하고 있습니다.
리스크는 높지만 저렴한 가격에 수익이 높은 매물을 다량으로 구입하려는 계획입니다.
어느정도 수익이 나오게 되면 그 수익으로 다시 비슷한 리스크의 부동산을 구입하는것이 목표 입니다.
어느정도 자본이 쌓이게 되면 그 때 도쿄 23구의 매물을 구입하는것이 순서라고 생각됩니다.
처음부터 가장 좋은 위치의 모두가 원하는 매물을 구입하는건 투자의 의미가 희석되는 행위라고 생각됩니다.
그만큼 많은 공부와 시간, 노력, 자본이 필요합니다.
오래동안 모아온 소중한 초기 자본을 투자 가치가 없는 부동산에 투자하게 된다면 앞으로의 투자가 불투명하게 되고 첫 매물부터 스트레스를 받게 됩니다.
이런 실수를 줄이기 위해서라도 투자자의 관점에서 부동산을 분별할줄 알아야 합니다.
간혹 임대를 못주면 내가 살면 되지 않을까 라는 생각으로 매물을 찾아보는 분들이 계십니다.
내가 살만한 집의 기준과 투자의 가치가 있는 부동산 이 두가지의 조건을 함께 보는건 굉장히 위험한 생각입니다.
투자를 위한 매물이면 오직 숫자에 집중해야 합니다.
모든게 마음에 들지 않더라도 수익이 나온다면 긍정적으로 검토할줄 알아야 합니다.
그래고 내가 살 집이나 사무실을 구하는건 월세를 추천합니다.
1%이하의 주택담보대출을 받을수 없다면 월세로 사는것이 좋다고 생각됩니다.
투자는 항상 리스크를 동반합니다.
특히 해외 부동산 투자는 더욱 신중해야 합니다.
단순히 가격 상승을 기대하고 투자하는 것보다는, 현재의 수익성과 리스크를 꼼꼼히 따져보고 결정하는 것이 중요합니다.
감사합니다.